Elementos comunes de un edificio: guía técnica y legal según la Ley de Propiedad Horizontal
Elementos comunes de un edificio: guía técnica y legal según la Ley de Propiedad Horizontal
Al comprar, vender o residir en un inmueble, una de las principales fuentes de dudas y conflictos vecinales es la frontera entre la propiedad privada y la colectiva, especialmente en edificios de valor patrimonial como las fincas regias. Esto influye directamente a la hora de determinar a quién corresponde asumir el mantenimiento, el coste de las reparaciones y las limitaciones a la hora de realizar obras, por lo que es importante conocer cuáles son los elementos comunes de un edificio.
En este artículo analizamos al detalle la definición legal, el catálogo de elementos protegidos por la ley, las particularidades de balcones, terrazas y cubiertas, y la normativa vigente respecto a las responsabilidades de la comunidad de propietarios.
¿Qué es un elemento común y cómo se define legalmente?
Un elemento común es aquel servicio, espacio o estructura de un inmueble que no pertenece en exclusiva a un único propietario, sino que está adscrito al uso, disfrute o sostenimiento de todo el edificio.
En España, el marco normativo para delimitar estas zonas o elementos comunes se recoge en el artículo 396 del Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). Según el 396 del Código Civil, corresponden a cada piso o local el derecho singular de propiedad sobre su espacio delimitado y, de forma inseparable, una copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble necesarios para su adecuado uso y disfrute.
A cada piso se le asigna una cuota de participación sobre el total del edificio, que sirve para determinar la contribución al pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios y el peso del voto en las juntas vecinales.
Catálogo de elementos comunes según el artículo 396 del Código Civil
El código civil enumera de manera exhaustiva pero abierta los elementos que tienen la consideración legal de comunitarios. Para comprenderlos mejor, se dividen en distintas categorías funcionales:
1. Elementos estructurales y cimentación
Constituyen la espina dorsal que garantiza la seguridad del edificio y su estabilidad. Incluyen:
- El suelo, los muros de carga, muros, fosos, patios y pozos.
- El suelo firme sobre el que se asienta la construcción, los muros de carga, así como los muros, fosos, patios y pozos.
- Los elementos estructurales esenciales: pilares, vigas y forjados. Al ser responsables directos de la estabilidad global del inmueble, ningún propietario puede perforarlos ni modificarlos sin la autorización expresa y unánime de la junta de propietarios. En proyectos de rehabilitación compleja, el cuidado de estos elementos es prioritario para preservar la integridad arquitectónica, como sucede al rehabilitar un edificio histórico sin perder su esencia.
2. Elementos arquitectónicos, fachada y de cierre
Son los elementos de cierre exterior y de delimitación del volumen:
- La fachada principal, los muros exteriores, los revestimientos y los elementos arquitectónicos ornamentales.
- La cubierta general y las estructuras de remate de la misma.
3. Espacios de tránsito y acceso
Zonas destinadas a la circulación o al servicio de los copropietarios, que incluyen los portales, escaleras, porterías, corredores, pasillos, pasos y recintos de contadores.
4. Servicios o instalaciones comunes
Abarcan las redes de suministros y los equipamientos necesarios para la habitabilidad, esto es:
- Redes de calefacción, aire acondicionado, ventilación, electricidad, fontanería y saneamiento hasta la entrada del piso o local.
- Ascensores, depósitos, contadores, telefonías y el portero electrónico.
- Sistemas de ventilación o evacuación de humos, antenas colectivas y redes de telecomunicaciones.
Dudas frecuentes: ¿Qué elementos son comunitarios y cuáles privativos?
Aún así, el límite entre lo que pertenece a la vivienda y lo que forma parte del edificio puede generar dudas en ciertos casos, como los mencionados a continuación.
¿Las ventanas son elementos comunes o privativos?
Una de las preguntas más frecuentes es si las ventanas son elementos comunes o privativos, y la respuesta es mixta:
- Como mecanismo de cierre y ventilación interior de la vivienda, la ventana es de propiedad privativa.
- Sin embargo, como parte integrante de la imagen exterior y la estética de la fachada, se considera elemento común. Por esta razón, la sustitución de ventanas debe respetar estrictamente los colores, formas y diseños acordados por la comunidad de propietarios para no alterar la estética del edificio ni perjudicar el aislamiento térmico y acústico del inmueble.
¿Las puertas de las viviendas son comunitarias?
Respecto a si las puertas de las viviendas son comunitarias, la hoja interior de la puerta de entrada a la vivienda y su cerradura son privativas. No obstante, la cara exterior que da al pasillo común debe guardar homogeneidad cromática y estética con las del resto de vecinos, del mismo modo que sucede con las ventanas.
Balcones y barandillas
En cuanto a los balcones, hay que matizar que las barandillas de los balcones son elementos comunes en virtud de la Ley de Propiedad Horizontal, ya que pertenecen a la fachada. El arreglo de la fachada y la pintura de las barandillas corresponde a la comunidad, salvo que el deterioro haya sido provocado por el mal uso deliberado de un vecino.
Terrazas, cubiertas y patios de uso privativo
El tratamiento de los espacios exteriores exige diferenciar claramente entre la propiedad del elemento y el derecho de utilización.
Diferencia entre terraza privada y uso privativo
La confusión entre un uso u otro se dá con mayor frecuencia en las terrazas. Existe una importante diferencia entre terraza privada y uso privativo:
- Terraza privada: espacio exterior que forma parte del título de propiedad de un piso sin que su superficie cumpla la función de cubierta del edificio.
- Patio comunitario de uso privativo: espacio que jurídicamente pertenece a la comunidad pero cuyo acceso físico está reservado a los propietarios de determinados pisos (habitualmente los bajos o primeros pisos).
Ley de Propiedad Horizontal: cubiertas, terrazas y balcones
Según la Ley de Propiedad Horizontal en cubiertas y terrazas, la estructura de la cubierta o el suelo es siempre un elemento común por su función impermeabilizante y de protección térmica.
Por ello, en la Ley de Propiedad Horizontal, terrazas y balcones con uso exclusivo de un propietario se rigen por la siguiente regla de reparto de gastos:
- Mantenimiento ordinario: Limpieza, retirada de hojas y conservación del solado corresponden al usuario que tiene asignado el uso exclusivo.
- Reparaciones estructurales: La reparación de humedades derivas del desgaste de la tela asfáltica o la degradación del forjado es responsabilidad económica de la comunidad de propietarios, siempre que no haya existido negligencia en el cuidado por parte del usuario.
Obras y normas en las zonas comunes
Obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios
Cualquier alteración en la estructura, paredes maestras o fachada requiere la autorización de la junta. Las obras en elementos comunes de la comunidad de propietarios deben contar con la mayoría o unanimidad fijada por la ley, según se trate de intervenciones de conservación obligatoria, accesibilidad (como la instalación de ascensores) o mejoras estéticas.
Normas de uso de zonas comunes en la comunidad de propietarios
Las normas de uso de zonas comunes de la comunidad de propietarios suelen fijarse mediante los Estatutos o el Reglamento de Régimen Interior. Estas normas garantizan la convivencia, la limpieza y la seguridad en recintos compartidos como jardines, piscinas o terrazas comunitarias.
La Ley de Propiedad Horizontal en chalets adosados
Un error frecuente es pensar que la legislación comunitaria solo se aplica a los bloques de pisos en altura. La Ley de Propiedad Horizontal en chalets adosados y urbanizaciones privadas (propiedad horizontal tumbada) rige exactamente igual cuando existen elementos compartidos.
En estas urbanizaciones, los cimientos, las cubiertas contiguas, los viales de acceso, las instalaciones de alumbrado, los recintos de contadores y las zonas deportivas o ajardinadas tienen la consideración de servicios o instalaciones comunes, debiendo distribuirse los costes de conservación según la cuota de participación asignada a cada vivienda.
Consejo final antes de comprar
Ahora que ya tienes claro cuáles son los elementos comunes de un edificio, antes de comprar un piso, pide siempre las actas de las últimas reuniones de vecinos. Así sabrás si el inmueble tiene pendiente el arreglo de fachada, si la Inspección Técnica del Edificio (ITE) está pasada o si hay que hacer reparaciones en los elementos estructurales.
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